20 000 hectares de foncier dont 2 000 urbanisables ; 12 millions de m2 de bâtiments industriels et tertiaires, 100 000 logements… Et seulement 450 millions d’euros par an de contribution au cash flow du groupe SNCF. En cause, la séparation de ce patrimoine immobilier et foncier entre RFF et SNCF imposée par la loi de 1997. Une situation qui a bloqué énormément d’opérations faute d’accord entre les parties.

Un mandat global de gestion

La réforme ferroviaire du 4 août 2014 va, désormais, permettre de valoriser, plus efficacement, ce patrimoine puisqu’elle réunit l’ensemble des propriétés - à l’exception du réseau et des gares – et l’ensemble des compétences et des savoir-faire au sein de l’Epic, SNCF.
La nouvelle branche, SNCF Immobilier, aura, ainsi, trois types missions : optimiser le parc industriel et tertiaire du groupe ; développer et valoriser les actifs immobiliers et fonciers avec des opérateurs publics et/ou privés ; gérer et faire grandir le patrimoine résidentiel réservé aux ménages.
Afin de simplifier les opérations, il ne s’agira pas de modifier la propriété du patrimoine de chaque entité. SNCF Immobilier va fonctionner avec un mandat global de gestion. Le produit des cessions sera, ainsi, réparti au prorata des mètres carrés apportés par SNCF et RFF.

L'heure des choix stratégiques

L’ambition est de doubler la contribution de cette activité au cash flow du groupe. SNCF Immobilier marche, ainsi, dans les pas de MTR (Hong-Kong) ou encore CFF (Suisse) pour qui l’activité foncière représente la principale contribution au résultat de ces groupes ferroviaires. La nouvelle entité devra, en particulier, arbitrer entre des rentrées rapides de cash via la cessions des emprises ferroviaires, et le développement d’un actif de rapport qui garantit un revenu dans le temps. Le 1er juillet 2015, la dg de SNCF Immobilier, Sophie Boissard présentera au directoire et au conseil de surveillance, une proposition de plan stratégique à dix ans.

L'exemple Chapelle International

Un certain nombre d’opérations sont d’ores et déjà en cours comme Chapelle International dans le XVIIIe à Paris, lieu choisi pour la conférence de presse de lancement de SNCF Immobilier. "C’est un très bon exemple de ce que SNCF et RFF conduisent en matière de développement immobilier et d’aménagement urbain", a souligné Sophie Boissard. L’emprise de 7 hectares au 61, rue de la Chapelle va se transformer en éco-quartier de 144 000 m2 qui comprendra des logements(56 000 m2), des bureaux, (33 000 m2), des équipements publics (6 000 m2), des commerces (800 m2) et un hôtel logistique multimodal embranché au faisceau ferroviaire nord (40 000 m2).

Des opérations de longue haleine

SNCF immobilier va s’appuyer sur le savoir-faire de l’aménageur, Espaces ferroviaires. Cette filiale du groupe SNCF créée en 1991, travaille déjà sur le projet Chapelle International depuis 2008, l’architecte a été désigné en 2010, la modification du PLU en 2013 et les premiers bâtiments devraient seulement sortir de terre en 2015. "Cela prend cinq ans pour monter une opération d’aménagement, mais nous avons l’ambition de faire mieux", a indiqué Jean-Michel Dupeyrat, président d’Espaces ferroviaires.

Un programme de logements sociaux

SNCF Immobilier va, également, travailler avec ICF Habitat qui gère le parc résidentiel du groupe composé à 90% de logements sociaux sur un total de 100 000. 25% des locataires sont des cheminots en activité.
L’entreprise perçoit, actuellement, 520 millions d’euros de recettes locatives, et réalise un peu plus de 500 millions d’euros d’investissement par an. Au total, 4311 logements ont été créés (60%) ou rénovés (40%) en 2013.
Cette filiale du groupe SNCF nourrit également de grandes ambitions : développer les logements sociaux et intermédiaires, et réhabiliter le parc existant. Au total, ICF Habitat s’est engagée à produire plus de 13 000 logements dont 90 % en zones tendues, et à en réhabiliter autant entre 2011 et 2016.

Comment financer le développement et la valorisation de ce patrimoine immobilier et foncier ? SNCF Immobilier compte sur le produit des cessions et des partenariats externes pour réaliser des investissements en co-promotion.